221亿！马来首富郭鹤年家族加码内地房地产

项目总投资超500亿，将是嘉里建设在内地最大规模的投资项目。

马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设继续加大在上海投资。

6月20日，嘉里建设( 00683.HK )发布公告，全资附属公司卓妙有限公司（Brilliant Prestige）成功招标购入由上海市黄浦区规划和自然资源局出让余下地块的土地使用权，代价为87.83亿元。

根据出让规划，金陵路共分为10块土地，为商住办混合，分为两批次协议出让。此次出让的是第二批次的以商办开发为主的外滩街道198-1、200-3、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，共6幅地块。

第一个地块包的4宗地，得主就是嘉里建设。去年年初，首批4个地块正式签约，嘉里建设以133.29亿元的总价拿下。算上此次签约的新地块，嘉里建设在金陵路项目上的总拿地金额高达221亿元。

据一条君了解，首批4幅地块以住宅开发为主，其中064-01、065-01两幅地块的规划方案已公示，由四幢44层的高层住宅和12幢三层的低密住宅组成，还有部分商办建筑和社区配套用房。根据遴选答疑纪要，高层项目房地联动价为15.1万元/平方米，低密住宅房地联动价为25万元/平方米。

今年5月初，金陵路项目的一期4幅地块（64-67地块）正式开启报建手续，首期总开发体量超过28.4万平方米，主要用作住宅公寓和石库门联排别墅，以及办公楼、零售和酒店，建筑面积约为19.85万平方米，总投资额约180亿元。

而这余下的6幅地块其实也早应尘埃落定，按照正常流程，倘若去年9月份嘉里建设顺利将款项结清，10块地就已收入囊中。但迟迟未等来相关公告。

直到今年5月30日，黄浦区发布关于金陵东路的其余6幅商办地块的出让公告，“倘若仅有一个意向用地者，将直接按照协议出让的方式成交；如果有两个以上，将进入招拍挂流程。”与一年半前出让首批次地块时明确标标注了出让价格和意向用地者，形成反差。

于是，业内纷纷表示疑虑，嘉里建设是否失去了这6幅地块的优先锁定权，甚至或许已宣告出局。

事实正好相反。虽然中途稍有耽误以致险些与余下6块地失之交臂，但嘉里建设并不甘心就此错过在上海核心区域继续深耕的机会，压力再大也要拿下。

20天后，嘉里建设公布喜报，如期夺得了黄浦金陵路第二批地块，要打造成公司在内地的最大规模投资项目。加上首批地块的133.29亿元，嘉里建设在金陵路的拿地成本就达到221亿元。

公开信息显示，金陵路10幅地块的总开体量约65.5万平方米，地上建筑面积约44.7万平方米，其中住宅面积约12.4万平方米，商业、办公面积约32万平方米，总投资额预计超500亿元，出让规模在黄浦区仅次于董家渡金融城地块。

此次出让的第二批土地，包含地上面积超过22万平方米的办公楼和超过4.3万平方米的商业面积，以及地下的商业及停车面积。其中，地上部分将建立两栋限高240米与185米的超高层办公地标，成为外滩天际线的新组成部分。

因为项目周边有数公里长的沿街面，且内含大量历史风貌保护建筑，改造修缮方案报批程序相对复杂，项目首批报建到启动建设的用时会比普通新建项目更长，所以距离正式开建还需一定时间等待。

从开启拆迁流程到启动地块出让，金陵路地块耗时近10年，如今终于尘埃落定。期间，从恒基兆业、香港置地到招商蛇口，几乎业内具备百亿商办开发能力的企业都参与过该项目的研判，最终，嘉里建设如愿以偿。

嘉里建设在公告中表示，本次收购的余下地块连同首批地块，是难得的业务发展机会，为集团在需求畅旺的一线城市发展其物业，并在上海的核心地段建立其优质投资物业组合。

“位于中国上海黄浦区核心区域，项目毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标建筑。凭借其优越的地理位置，该项目符合集团扎根一线城市的土地储备策略，并为集团提供一个创造价值的机会以连接外滩与淮海路、新天地与老城厢区域。”

不过，即便如此，受此收购消息影响，有机构迅速对嘉里建设作出下调评级反馈。

6月21日，美银证券发布报告，因目前对兑港元的融资成本逾6%及在岸建筑贷款为5%，嘉里建设的收购看起来几乎没有增值作用，预料其净负债率将由2022年年底的34%增至明年的42%。

美银证券认为，嘉里建设现金流出现呈不确定因素，加上贷款风险较高，决定将嘉里建设在2023 年至2025年每股盈测下调2%至12%，同时将其目标价由25.8元下调至16元，其评级则由 “买入”降至“跑输大市”。

在当前市场下行的环境下仍强势拿地，或许与郭鹤年家族“二代”再度掌权嘉里建设后的策略有关，延续了他以往大举投资中国的路线。

去年5月19日，嘉里建设发布公告称，进行新一轮的董事会任命。嘉里建设创始人郭鹤年的儿子郭孔华接棒“老臣”黄小抗，成为新的董事会主席及提名委员会主席，同时继续担任公司行政总裁。

郭孔华其父郭鹤年，1923年10月生于马来西亚，集“亚洲糖王”、“酒店大王”、“粮油大王”、“传媒大亨”等众多名衔于一身，属于华人商界中最低调也是最成功的企业家之一，并且连续多年位居马来西亚首富位置。

郭鹤年在24岁就开启了他的商业生涯。他进入酒店业，创立了香格里拉，并将其发展成亚太区最大豪华酒店集团。他还扩张粮油食品业，又将丰益国际缔造成全球最大粮油及农产品企业。1974年，他创立的嘉里集团，是亚太地区规模最大的多元化发展集团之一。

作为海外华商，郭鹤年多年来也积极在中国投资，打造了北京国贸中心，上海浦东嘉里城、静安嘉里中心等地标项目。这样看来，此番嘉里建设前后斥资200多亿元在上海拿地，并不算意外。

不过，单从业绩来看，此举斥资拿下上海核心区最后的“巨无霸项目”似乎有些逞强。2022年，嘉里建设实现综合收入仅145.9亿港元，同比下跌了4.8%。

而且在拿到首批4块地之后，嘉里建设曾在在年报中披露，预期中住宅部分要到2025年开始预售，办公室、零售和酒店等要在2028年推出招租，项目变现之路相对漫长。

但是“喜欢做长远、持久的生意”的郭氏父子依然坚信，上海核心区这批总计超过130亩的土地，在项目建成后会成为公司业绩增长的“现金奶牛”。

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